《儋州市商品房预售资金监管实施细则》的
政策解读
为加强我市新建商品房预售资金监管，规范我市房地产开发经营行为，防范房地产风险，儋州市住房和城乡建设局组织制定了《儋州市商品房预售资金监管实施细则》（下文简称“《细则》”），并经市政府专题会议审议通过，于2022年6月6日印发给各有关单位、各房地产开发企业，于2022年7月7日施行，明确凡在本市行政区域内批准预售的新建商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理等工作，均按《细则》执行。
一、出台《细则》背景
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”；《城市商品房预售管理办法》规定“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”；2013年11月5日，海南省住房和城乡建设厅、中国人民银行海口市中心支行、中国银行业监督管理委员会海南监管局联合印发的《海南省商品房预售资金监管暂行办法》规定“市、县房地产行政主管部门负责监督本行政辖区内预售资金的收存、使用”。
2.随着我市房地产行业的发展，出现部分房地产开发企业没有将预售商品房所得款项用于与所预售商品房有关的工程建设，而是挪作他用，造成项目建设进度缓慢，有的甚至烂尾，不能按期交房，购房者的合法权益得不到很好的保障，引发购房者投诉、上访案件增多，给我市维稳工作带来不利影响。同时，还引发拖欠工程款和农民工工资问题。
因此，有必要出台我市商品房预售资金监管方面的规范性文件。
二、出台《细则》过程
本《细则》依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》和《海南省商品房预售资金监管暂行办法》及其它有关法律、法规的规定文件。从2021年11月底开始，与成都房联云码科技有限公司形成联合起草工作机制，形成《细则》起草工作组，结合我市工作实际，在学习借鉴其他省、市工作模式和经验基础上，我局起草了《儋州市商品房预售资金监管实施细则（送审稿）》。在出台《细则》的过程中，我局组织多轮专题会议集中研讨和改稿，并多次征询市发改委、市资规局、市市场监督管理局、儋州住房公积金管理局、中国人民银行儋州中心支行、中国银行监督管理委员会海南监管局儋州监管组等相关部门意见，在儋州市人民政府政务网上公示，征求社会公众和有关单位意见建议，并经我局法律顾问海南泽坤律师事务所提出法律意见。并于2022年4月通过市政府专题会议审议。
三、出台《细则》的主要依据
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
2. 国务院《城市房地产开发经营管理条例》
3. 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）
4. 《城市商品房预售管理办法》
5. 《海南省商品房预售资金监管暂行办法》
6. 《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）
四、《细则》主要内容
本《细则》主要包括总则、预售资金监管账户的开立、预售资金监管协议的签订、预售资金监管账户的变更、预售资金的收存、预售资金监管的额度、预售资金不明入账的处理、预售资金监管的撤销、违规行为的处理和附则十个部分。具体内容为：
总则。明确了制定的目的、依据、适用范围、对象，主管部门及其职责、有关定义、监管期限、技术要求、审批方式。
预售资金监管账户的开立。规定了监管账户开立的要求和程序。
预售资金监管协议的签订。规定了监管协议的内容及使用要求。
预售资金监管账户的变更。规定了监管账户变更的条件、所需材料及程序。
预售资金的收存。规定了各类预售款的入账要求。
预售资金监管的额度。规定了预售资金监管的总额度、使用范围、使用节点、申请拨付的材料、程序。
预售资金不明入账的处理。规定了不明资金的处理方式、申请退款的材料和程序。
预售资金监管的撤销。规定了预售资金监管撤销的条件、申请撤销的材料及程序。
违规行为的处理。规定了对违规行为的处理方式。
附则。规定了实施的时间及解释权限。
五、出台《细则》的意义
本细则的制定，为加快落实我市商品房预售资金监管政策，持续优化我市营商环境，提高商品房预售资金监管审批效率。
儋州市住房和城乡建设局
2022年6月10日